AfA-Rechner: Immobilienabschreibung und Steuerersparnis berechnen

Mit diesem Rechner ermitteln Sie schnell, wie viel Steuer Sie durch eine verkürzte Restnutzungsdauer sparen können. Geben Sie in Tab 1 Ihre Kaufdaten ein – Kaufpreis, Baujahr und Kaufnebenkosten. Der Rechner berechnet daraus Ihre AfA-Basis und zeigt Ihnen im direkten Vergleich, wie viel mehr Abschreibung ein Gutachten bringen würde. Tab 5 berücksichtigt Ihren persönlichen Steuersatz für eine realistische Ersparnis.

1 - Kaufdaten

Kaufpreis

EUR

Bundesland

Übergang Nutzen & Lastenaus dem Kaufvertrag

Mitverkauftes InventarKüche, Möbel etc.

EUR

2 - Kaufnebenkosten

[-]

Grunderwerbsteuer (5 %)

21.000 €

automatisch berechnet

Notar & Grundbuch

= 8.400 €

Maklerkosten

= 14.994 €

Sonstige Nebenkosten

EUR

Gesamt Kaufnebenkosten44.394 €

3 - Grundstücksanteil

Anteil Grund & Bodenvom Gesamtkaufpreis + Nebenkosten

Gebäudeanteil (AfA-Basis, Ihr Anteil)348.296 €

4 - Objekt & Restnutzungsdauer

Baujahr

Wohn-/Nutzfläche

Bewertungsdatum

Restnutzungsdauer (Gutachten) - AfA-Satz: 5 %

5 J.20 J.80 J.

Bereits abgeschrieben

Manuell überschreiben

26.122 €

Automatisch berechnet · 3.8 Jahre × 2% Standard-AfA (Jahre werden vom Kaufdatum bis zum Bewertungsstichtag berechnet)

5 - Steuersituation

Pers. Steuersatz

8%42%54%

Steuerjahr

Im Steuerjahr 2026 gilt die RND-AfA (5 %)

Kirchensteuerpflichtig · 8 % (Baden-Württemberg)

Kirchensteuer wird mit 8% auf die Einkommensteuer berechnet (nicht auf das Einkommen).

Effektiver Gesamtsteuersatz: 45,36 %

Jährl. Mehrersparnis

4.147 €

pro Jahr durch Gutachten

Jährl. Abschreibung

Gesetzlich (2 %)6.966 €

Mit Gutachten (5 %)16.109 €

Steuerersparnis ohne Gutachten

pro Jahr

3.160 €

Steuerersparnis mit Gutachten

pro Jahr

7.307 €

Amortisation Gutachten

3 Mon.

Vorteil (10 Jahre)

41.472 €

Vorteil (20 Jahre)

82.943 €

Kaufpreisaufschlüsselung

Kaufpreis

420.000 €

+ Kaufnebenkosten

+ 44.394 €

- Grundstücksanteil

- 116.099 €

- Bereits abgeschrieben

- 26.122 €

Gebäudeanteil (Ihr Anteil)

348.296 €

Restbuchwert (AfA-Basis)

322.173 €

Gutachtenpreis ab 890 €. Kein Ersatz für steuerliche Beratung.

AfA für Immobilien erklärt

Was ist die Gebäude-AfA?

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie den jährlichen Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend machen – als Absetzung für Abnutzung (AfA). Die AfA mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und senkt damit direkt Ihre Steuerlast. Abschreibungsfähig ist dabei nur der Gebäudeanteil – nicht das Grundstück. Grund und Boden gelten steuerlich als nicht abnutzbar.

Wie wird die AfA berechnet?

Der Gesetzgeber legt eine pauschale Nutzungsdauer fest – für Wohngebäude in der Regel 50 Jahre (2 % pro Jahr). Liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie darunter, können Sie einen höheren AfA-Satz geltend machen. Voraussetzung ist ein anerkanntes Gutachten nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG (BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021).

Was sind die Anschaffungskosten?

Die AfA-Basis ist nicht der Kaufpreis, sondern die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes. Diese setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis (ohne Grundstück) zuzüglich aller Erwerbsnebenkosten, die auf das Gebäude entfallen:

Notar- und Grundbuchkosten
Grunderwerbsteuer
Maklerprovision
Sonstige Erwerbskosten (z. B. Fahrt- und Telefonkosten, Gutachterkosten bei Zwangsversteigerung)

AfA-Rechner: Immobilienabschreibung und Steuerersparnis berechnen

1 - Kaufdaten

Kaufpreis

EUR

Bundesland

Übergang Nutzen & Lastenaus dem Kaufvertrag

Mitverkauftes InventarKüche, Möbel etc.

EUR

2 - Kaufnebenkosten

[-]

Grunderwerbsteuer (5 %)

21.000 €

automatisch berechnet

Notar & Grundbuch

= 8.400 €

Maklerkosten

= 14.994 €

Sonstige Nebenkosten

EUR

Gesamt Kaufnebenkosten44.394 €

3 - Grundstücksanteil

Anteil Grund & Bodenvom Gesamtkaufpreis + Nebenkosten

Gebäudeanteil (AfA-Basis, Ihr Anteil)348.296 €

4 - Objekt & Restnutzungsdauer

Baujahr

Wohn-/Nutzfläche

Bewertungsdatum

Restnutzungsdauer (Gutachten) - AfA-Satz: 5 %

5 J.20 J.80 J.

Bereits abgeschrieben

Manuell überschreiben

26.122 €

Automatisch berechnet · 3.8 Jahre × 2% Standard-AfA (Jahre werden vom Kaufdatum bis zum Bewertungsstichtag berechnet)

5 - Steuersituation

Pers. Steuersatz

8%42%54%

Steuerjahr

Im Steuerjahr 2026 gilt die RND-AfA (5 %)

Kirchensteuerpflichtig · 8 % (Baden-Württemberg)

Kirchensteuer wird mit 8% auf die Einkommensteuer berechnet (nicht auf das Einkommen).

Effektiver Gesamtsteuersatz: 45,36 %

Jährl. Mehrersparnis

4.147 €

pro Jahr durch Gutachten

Jährl. Abschreibung

Gesetzlich (2 %)6.966 €

Mit Gutachten (5 %)16.109 €

Steuerersparnis ohne Gutachten

pro Jahr

3.160 €

Steuerersparnis mit Gutachten

pro Jahr

7.307 €

Amortisation Gutachten

3 Mon.

Vorteil (10 Jahre)

41.472 €

Vorteil (20 Jahre)

82.943 €

Kaufpreisaufschlüsselung

Kaufpreis

420.000 €

+ Kaufnebenkosten

+ 44.394 €

- Grundstücksanteil

- 116.099 €

- Bereits abgeschrieben

- 26.122 €

Gebäudeanteil (Ihr Anteil)

348.296 €

Restbuchwert (AfA-Basis)

322.173 €

Gutachtenpreis ab 890 €. Kein Ersatz für steuerliche Beratung.

AfA für Immobilien erklärt

Was ist die Gebäude-AfA?

Wie wird die AfA berechnet?

Was sind die Anschaffungskosten?

Notar- und Grundbuchkosten
Grunderwerbsteuer
Maklerprovision
Sonstige Erwerbskosten (z. B. Fahrt- und Telefonkosten, Gutachterkosten bei Zwangsversteigerung)