Zwei Eigentumswohnungen im selben Hauseingang, aber 21 und 29 Jahre Restnutzungsdauer: Das rechtskräftige Urteil des FG Hamburg vom 3. Dezember 2025 (2 K 86/22) zeigt, warum individuelle Modernisierungen für die AfA entscheidend sein können. Was Eigentümer aus der 2026 vorgestellten Entscheidung mitnehmen sollten.
FAQ
Hier finden Sie die wichtigsten Antworten rund um AfA Sparen, Restnutzungsdauer-Gutachten und die steuerliche Nutzung der AfA.
Ja. Das FG Hamburg hat im Urteil vom 3. Dezember 2025 (2 K 86/22) für zwei Wohnungen im selben Hauseingang 21 und 29 Jahre zugrunde gelegt. Unterschiedliche Modernisierungen innerhalb der Einheiten rechtfertigten die abweichenden wirtschaftlichen Restnutzungsdauern.
Nein. Die acht Jahre Unterschied im Hamburger Fall ergaben sich aus einer Gesamtbewertung. Neben dem Bad wurden unter anderem Leitungssysteme, gemeinsame Modernisierungen, Lage und Vermietbarkeit berücksichtigt.
Eine bloße Tabellenrechnung genügt nicht. Erforderlich ist eine sachverständige Bewertung, die die individuellen Verhältnisse berücksichtigt und das Ergebnis nachvollziehbar begründet. Im Hamburger Verfahren wurden die Wohnungen besichtigt und die Ergebnisse auf Plausibilität geprüft.
Das Urteil ist laut amtlicher Entscheidungsdatenbank und Newsletter 1/2026 rechtskräftig. Es ersetzt jedoch nicht den Nachweis im eigenen Fall. Die Anerkennung hängt von den jeweiligen Tatsachen und der geltenden Rechtslage ab.
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Gleiches Baujahr, gleicher Hauseingang – trotzdem unterschiedliche Restnutzungsdauern? Das Finanzgericht Hamburg hat diese Frage mit Urteil vom 3. Dezember 2025 (2 K 86/22) bejaht. Zwei vermietete Eigentumswohnungen im selben Gebäude wurden im Streitfall mit 21 und 29 Jahren bewertet. Entscheidend waren die tatsächlichen Verhältnisse der jeweiligen Wohnung, insbesondere unterschiedlich durchgeführte Modernisierungen.
Das Urteil wurde im Newsletter 1/2026 des Gerichts vorgestellt und ist rechtskräftig. Es stammt also aus Dezember 2025. Für Eigentümer ist die Entscheidung relevant, weil eine gemeinsame Gebäudehülle allein keine identische wirtschaftliche Restnutzungsdauer aller Wohnungen begründet. Die konkrete Schätzung muss aber für jede Einheit nachvollziehbar bleiben.
Die Kläger vermieteten drei Hamburger Eigentumswohnungen in Gebäuden des Baujahrs 1928, die unter Denkmal- und Ensembleschutz standen. Zwei Wohnungen lagen im zweiten und vierten Obergeschoss desselben Hauseingangs. Streitig war die Abschreibung für die Jahre 2015, 2016, 2017 und 2019. Das Finanzamt hatte zunächst den typisierten AfA-Satz von 2 % angewendet.
Im Gerichtsverfahren ermittelte eine gerichtlich bestellte Sachverständige 21 Jahre für die Wohnung im zweiten Obergeschoss und 29 Jahre für die Wohnung im vierten Obergeschoss. Die dritte Wohnung in einem anderen Gebäude wurde ebenfalls mit 21 Jahren bewertet. Das Gericht folgte diesen Ergebnissen und gab der Klage statt.
Die Gutachterin berücksichtigte die gemeinsamen Modernisierungen von Dach, Heizung und Fenstern. Bei der Wohnung im vierten Obergeschoss kamen jedoch eine Badsanierung und erneuerte Leitungssysteme hinzu. Diese Maßnahmen innerhalb der Einheit gingen gesondert in die Bewertung ein. Das Finanzamt hielt unterschiedliche Nutzungsdauern im selben Gebäude für widersprüchlich: Eine Wohnung könne schließlich nicht unabhängig von der anderen abgerissen werden.
Das Gericht überzeugte dieser Einwand nicht. Bei der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer geht es um die voraussichtliche Nutzbarkeit entsprechend der Zweckbestimmung. Sie ist keine Vorhersage eines Abrissdatums. Unterschiedliche Modernisierungen können deshalb unterschiedliche Ergebnisse rechtfertigen. Eine pauschale Gleichsetzung allein wegen der gemeinsamen Hülle würde die individuelle Situation der Wohnungen übergehen (Randnummer 30).
Daraus folgt keine Regel, dass jedes neue Badezimmer automatisch acht zusätzliche Jahre bringt. Die Differenz von acht Jahren war das Ergebnis der gesamten sachverständigen Bewertung im konkreten Fall. Auch Gebäudezustand, Lage und Vermietbarkeit wurden gewürdigt.
Die Sachverständige arbeitete mit dem Modernisierungspunktemodell der Anlage 2 zur ImmoWertV 2021. Das Finanzgericht erkannte die sachverständige Ermittlung nach § 4 Abs. 3 und § 12 Abs. 5 ImmoWertV als geeignete Schätzungsmethode für den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an. Es knüpfte dabei an die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) an.
Entscheidend war mehr als eine Tabellenrechnung: Die Gutachterin besichtigte alle drei Wohnungen, erläuterte vergebene und nicht vergebene Punkte und prüfte die Ergebnisse anhand der individuellen Verhältnisse auf Plausibilität. Sie bezog auch die gute Lage und die Vermietbarkeit ein. Ein bloßer Verweis auf eine modellhaft berechnete Restnutzungsdauer genügt nach der BFH-Rechtsprechung dagegen nicht.
Auch mögliche künftige Modernisierungen durfte das Finanzamt im verwendeten Modell nicht einfach unterstellen. Maßgeblich waren durchgeführte Maßnahmen und unterlassene Instandhaltungen (Randnummer 31). Für Eigentümer bedeutet das: Bereits umgesetzte Maßnahmen und ihr Zeitpunkt sollten belegbar sein. Die bloße Erwartung, irgendwann zu sanieren, ersetzt keine Bestandsaufnahme.
Bei linearer Abschreibung entsprechen 21 Jahre rechnerisch rund 4,76 % jährlich, 29 Jahre rund 3,45 %. Zum Vergleich: Der im Streitfall zunächst angewendete Satz betrug 2 %. Diese Prozentsätze beziehen sich auf die maßgebliche AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudeanteils, nicht auf den gesamten Kaufpreis einschließlich Grund und Boden.
Ein höherer AfA-Satz ist noch keine garantierte Steuerersparnis. Die Wirkung hängt unter anderem von der Bemessungsgrundlage und der persönlichen steuerlichen Situation ab. Im Hamburger Verfahren verringerte die sachverständige Kaufpreisaufteilung bei zwei Wohnungen zugleich geringfügig den Gebäudeanteil. Nutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung müssen deshalb zusammen betrachtet werden.
Wer mehrere vermietete Wohnungen in einem Gebäude besitzt, sollte Unterschiede innerhalb der Einheiten dokumentieren: Wann wurden Bäder, Leitungen oder der Innenausbau erneuert? Welche Maßnahmen betrafen das gesamte Gebäude? Rechnungen, Beschlüsse und Unterlagen der Hausverwaltung helfen, den Modernisierungsverlauf einzuordnen. Ein belastbarer Nachweis muss erklären, warum diese Tatsachen die geschätzte Nutzungsdauer der jeweiligen Wohnung beeinflussen.
Die Entscheidung verlangt nicht pauschal für jede Wohnung ein eigenes separates Gutachtendokument. Sie zeigt vielmehr, dass eine gemeinsame Bewertung mehrerer Einheiten deren Besonderheiten nicht übergehen darf. Die Nachweislast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bleibt beim Steuerpflichtigen. Die Anerkennung anderer Fälle ergibt sich nicht automatisch aus der Rechtskraft dieses Urteils.
Stand 13. Oktober 2026 enthält § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG weiterhin die Möglichkeit einer Abschreibung nach einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Das BMF hat sein Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Die damaligen Verwaltungsvorgaben sollten daher nicht als unverändert geltende Anforderungen dargestellt werden.
Für eine konkrete Steuererklärung zählt die für den jeweiligen Zeitraum geltende Rechtslage. Künftige gesetzliche Änderungen können die Nachweisanforderungen oder den Anwendungsbereich verändern; aus einem Urteil zu früheren Streitjahren folgt keine Garantie für spätere Jahre. Eine Einzelfallprüfung mit der steuerlichen Beratung bleibt sinnvoll.
Volltext: FG Hamburg, Urteil vom 3. Dezember 2025, 2 K 86/22
Finanzgericht Hamburg: Newsletter 1/2026 (PDF)
BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23
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