Theorie ist gut – Praxis ist besser. Dieser Artikel zeigt anhand konkreter Rechenbeispiele, wie die Gebäude-AfA nach §7 Abs. 4 EStG in realen Szenarien funktioniert. Von der vermieteten Eigentumswohnung über das Altbau-Mehrfamilienhaus bis hin zur Kernsanierung und der verkürzten Nutzungsdauer per Gutachten.
Alle Beispiele basieren auf der aktuellen Rechtslage (Stand: März 2026) und verwenden realistische Zahlen.
Vorbemerkung: Die Grundformel
Bevor wir in die Beispiele einsteigen, die Grundformel:
Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz
- Bemessungsgrundlage = Anschaffungskosten (Gebäude + anteilige Nebenkosten, ohne Grundstücksanteil)
- AfA-Satz richtet sich nach Baujahr und Gebäudeart (2 %, 2,5 % oder 3 %)
Alle AfA-Sätze und gesetzlichen Grundlagen: §7 Abs. 4 EStG erklärt
Beispiel 1: Vermietetes Einfamilienhaus (Baujahr 1970)
Ausgangslage
- Immobilie: Einfamilienhaus, vermietet
- Baujahr: 1970 → AfA-Satz 2 % (§7 Abs. 4 Nr. 2a EStG)
- Gesamtkaufpreis: 500.000 €
- Kaufdatum: 1. Juli 2024
- Kaufnebenkosten: 30.000 € (Grunderwerbsteuer 5,5 %, Notar, Grundbuch, Makler)
Schritt 1: Kaufpreisaufteilung
Die Kaufpreisaufteilung erfolgt auf Basis eines unabhängigen Gutachtens:
- Grundstücksanteil: 40 % = 200.000 €
- Gebäudeanteil: 60 % = 300.000 €
Schritt 2: Anteilige Nebenkosten berechnen
Nebenkosten (30.000 €) werden ebenfalls im Verhältnis 60:40 aufgeteilt:
- Auf Gebäude entfallende Nebenkosten: 30.000 € × 60 % = 18.000 €
- Auf Grundstück entfallende Nebenkosten: 12.000 € (nicht abschreibbar)
Schritt 3: AfA-Bemessungsgrundlage ermitteln
- Gebäudeanteil: 300.000 €
- Anteilige Nebenkosten: 18.000 €
- AfA-Bemessungsgrundlage: 318.000 €
Schritt 4: Jährliche AfA berechnen
- 318.000 € × 2 % = 6.360 € pro Jahr
Schritt 5: Zeitanteilige AfA im Erwerbsjahr
Kaufdatum 1. Juli 2024 → 6 Monate (Juli bis Dezember):
- 6.360 € × 6/12 = 3.180 € im Jahr 2024
- Ab 2025: volle 6.360 € jährlich
Steuerersparnis
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 %:
- Jährliche Steuerersparnis: 6.360 € × 42 % = 2.671 € pro Jahr
- Über die verbleibende Nutzungsdauer (ca. 44 Jahre): Gesamtersparnis ca. 117.500 €
Häufiger Fehler in diesem Beispiel
Wer vergisst, den Grundstücksanteil herauszurechnen und auf den vollen Kaufpreis (500.000 €) abschreibt:
- Fälschliche Bemessungsgrundlage: 530.000 € (inkl. Nebenkosten)
- Fälschliche AfA: 10.600 €/Jahr
- Das Finanzamt wird dies beanstanden und die AfA auf korrekte 6.360 € kürzen
Beispiel 2: Altbau-Mehrfamilienhaus (Baujahr 1921)
Ausgangslage
- Immobilie: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten
- Baujahr: 1921 → vor dem 1. Januar 1925 → AfA-Satz 2,5 % (§7 Abs. 4 Nr. 2b EStG)
- Gesamtkaufpreis: 800.000 €
- Kaufnebenkosten: 55.000 €
Kaufpreisaufteilung (nach BMF-Arbeitshilfe)
In dieser (angenommenen) Lage:
- Grundstücksanteil: 35 % = 280.000 €
- Gebäudeanteil: 65 % = 520.000 €
AfA-Bemessungsgrundlage
- Gebäudeanteil: 520.000 €
- Anteilige Nebenkosten (65 % von 55.000 €): 35.750 €
- AfA-Basis: 555.750 €
Jährliche AfA
- 555.750 € × 2,5 % = 13.894 € pro Jahr
Vorteil gegenüber jüngerem Gebäude
Würde dasselbe Gebäude Baujahr 1960 sein (AfA 2 %):
- Gleiche Basis: 555.750 €
- AfA: 555.750 € × 2 % = 11.115 €/Jahr
- Mehrjährliche AfA Altbau: +2.779 € aufgrund des höheren Satzes
Bei Altbauten vor 1925 läuft die AfA über 40 Jahre statt 50 Jahre – der Steuervorteil ist daher schneller realisiert.
Steuerersparnis
- Jährliche Steuerersparnis (42 %): 13.894 € × 42 % = 5.835 €/Jahr
- Über 40 Jahre: 233.400 € Gesamtsteuerersparnis
Beispiel 3: Neubau-Eigentumswohnung (Baujahr 2023)
Ausgangslage
- Immobilie: Neue Eigentumswohnung, dauerhaft vermietet
- Bauantrag: Januar 2023 → AfA-Satz 3 % (Jahressteuergesetz 2022)
- Kaufpreis: 380.000 € (schlüsselfertig, Kaufvertrag März 2023)
- Kaufnebenkosten: 25.000 €
- Tiefgaragenstellplatz (separat bewertet): 20.000 €
Kaufpreisaufteilung
Bei Neubauten ist der Grundstücksanteil typischerweise im Kaufpreis einkalkuliert:
- Grundstücksanteil (Anteil am Gemeinschaftseigentum, Wohnungsgrundbuch): 80.000 €
- Gebäudeanteil (inkl. Wohnung und Tiefgaragenanteil): 300.000 €
Kaufnebenkosten anteilig
- 25.000 € × Gebäudeanteil (300.000 ÷ 380.000) = ca. 19.737 €
AfA-Bemessungsgrundlage
- Gebäudeanteil: 300.000 €
- Anteilige Nebenkosten: 19.737 €
- AfA-Basis: 319.737 €
Jährliche AfA (linear, 3 %)
- 319.737 € × 3 % = 9.592 € pro Jahr
Alternative: Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Da Kaufvertrag im März 2023 (nach 30.09.2023 laut gesetzlicher Anforderung nicht erfüllt), kommt §7 Abs. 5a EStG in diesem Fall nicht in Betracht. Die degressive AfA gilt nur für Kaufverträge nach dem 30.09.2023.
Wenn der Kaufvertrag stattdessen im Januar 2024 abgeschlossen worden wäre:
- Degressive AfA: 5 % auf Restbuchwert
- Jahr 1: 319.737 € × 5 % = 15.987 €
- Jahr 2: (319.737 - 15.987 €) × 5 % = 15.188 €
- Statt linearer 9.592 € → 6.395 € mehr AfA im ersten Jahr
- Steuerersparnis-Plus in Jahr 1: 6.395 × 42 % = 2.686 €
Alle Details zur degressiven AfA: §7 Abs. 4 EStG erklärt
Beispiel 4: Kernsanierung eines Altbaus
Ausgangslage
- Immobilie: Altbau aus dem Jahr 1938, Mehrfamilienhaus
- Erwerb: 2020, Kaufpreis 600.000 €, Gebäudeanteil 400.000 €
- AfA: 2 % (Baujahr 1938), also 8.000 €/Jahr
- 2024: Umfassende Kernsanierung (alle vier Kernbereiche plus Dach)
- Sanierungskosten: 250.000 €
Steuerliche Einordnung der Sanierungskosten
Die Sanierung erfüllt die Kriterien einer Standarderhebung (BMF-Schreiben 2026): Alle vier Kernbereiche werden erneuert, der Standard steigt von "sehr einfach" auf "mittlerer Standard". → Herstellungskosten, nicht Erhaltungsaufwand.
Neue AfA-Berechnung nach Kernsanierung
Schritt 1: Restbuchwert des Gebäudes vor Sanierung (2024)
- Abgeschriebene Jahre 2020–2023: 4 Jahre × 8.000 € = 32.000 €
- Restbuchwert Gebäude: 400.000 € – 32.000 € = 368.000 €
Schritt 2: Sanierungskosten hinzurechnen
- Neue AfA-Basis: 368.000 € + 250.000 € = 618.000 €
Schritt 3: Neue Nutzungsdauer bestimmen
- Altbau 1938, ohne Sanierung: 50 Jahre Gesamtnutzung, davon 4 Jahre abgelaufen → 46 Jahre verbleibend
- Nach Kernsanierung: Die Restnutzungsdauer kann auf einen neuen, längeren Zeitraum argumentiert werden (bis zu 50 Jahre, bei vollständiger Neuwertigkeit)
- Hier: konservative Annahme 40 Jahre Restnutzungsdauer nach Sanierung
Schritt 4: Neue jährliche AfA
- 618.000 € ÷ 40 Jahre = 15.450 €/Jahr (statt vorher 8.000 €)
Vergleich vor und nach Sanierung
Beispiel 5: Verkürzte Nutzungsdauer per Sachverständigengutachten
Ausgangslage
- Immobilie: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1955
- Kaufpreis 2022: 700.000 €
- Gebäudeanteil: 420.000 € (60 % des Kaufpreises)
- Anteilige Nebenkosten: 28.000 €
- AfA-Basis: 448.000 €
- Standard-AfA: 2 % = 8.960 €/Jahr über 50 Jahre
Sachverständigengutachten
Ein zertifizierter Gutachter bewertet das Gebäude und ermittelt nach der ImmoWertV-Methode:
- Technische Restnutzungsdauer: 28 Jahre (statt 50 Jahre nach Standard)
- Begründung: Erhebliche bauliche Mängel in Sanitär und Elektrik, teilweise marode Substanz, nach ImmoWertV-Modell nur 28 Jahre wirtschaftlich sinnvoll nutzbar
Verkürzte AfA nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Mit anerkanntem Gutachten:
- AfA-Basis: 448.000 €
- Nutzungsdauer: 28 Jahre
- Effektiver AfA-Satz: 100 % ÷ 28 = 3,57 % pro Jahr
- Jährliche AfA: 448.000 € × 3,57 % = 15.994 €
Vergleich: Standard-AfA vs. verkürzte AfA
Gesamtvorteil durch Gutachten: In 28 Jahren ca. 196.000 € mehr abgeschrieben → ca. 82.000 € mehr Steuerersparnis über die Nutzungsdauer.
Kosten des Gutachtens: 3.000–5.000 € einmalig → Amortisation nach weniger als einem Jahr.
Mehr zur Methodik und BFH-Anforderungen: BFH-Urteile zur Gebäude-AfA
Beispiel 6: Die 15 %-Falle vermeiden
Ausgangslage
- Immobilie: Eigentumswohnung, Baujahr 1985
- Kaufdatum: 1. März 2024
- Kaufpreis: 350.000 €
- Gebäudeanteil: 280.000 € (80 %)
- 15 %-Grenze: 280.000 € × 15 % = 42.000 €
Szenario A: Renovierungen bleiben unter der Grenze
- 2024: Malerarbeiten 8.000 €
- 2025: Neue Böden 12.000 €
- 2026: Badezimmer-Modernisierung 15.000 €
- Gesamt in 3 Jahren: 35.000 € (unter 42.000 €)
Steuerliche Folge: Alle drei Posten sind sofort als Werbungskosten abziehbar.
- Sofortige Steuerersparnis: 35.000 € × 42 % = 14.700 €
Szenario B: Renovierungen überschreiten die Grenze (die Falle)
- 2024: Malerarbeiten 8.000 €
- 2025: Neue Böden 12.000 €
- 2025 (zusätzlich): Neue Heizung 25.000 €
- Gesamt in 3 Jahren: 45.000 € (über 42.000 € → Falle zugeschnappt!)
Steuerliche Folge: Alle 45.000 € werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
- Keine sofortige Absetzbarkeit
- Stattdessen: AfA über verbleibende Nutzungsdauer (~40 Jahre)
- Jährliche Zusatz-AfA: 45.000 € ÷ 40 = 1.125 €/Jahr
- Sofort-Abzug hätte ergeben: 45.000 € × 42 % = 18.900 €
- Tatsächliche AfA-Steuerersparnis über 40 Jahre: 45.000 × 42 % = 18.900 €
- Schaden durch Zeiteffekt (Barwert-Verlust): Über 10 Jahre ca. 6.000–8.000 € weniger Steuerersparnis im Barwert
Taktischer Rat
Verschieben Sie die Heizungserneuerung (25.000 €) auf März 2027 (nach Ablauf der 3-Jahres-Frist):
- Dann: Gesamtaufwand in 3-Jahres-Frist: 20.000 € (unter Grenze) → sofort abzugsfähig
- Heizung 2027: ebenfalls sofort abzugsfähig als Erhaltungsaufwand
- Steuerersparnis optimiert um ca. 7.000 €
Für die korrekte Berechnung des Bewertungsstichtags und der 3-Jahres-Frist: Bewertungsstichtag
Beispiel 7: Degressiv oder linear – die Neubau-Entscheidung (2024)
Ausgangslage
- Immobilie: Neues Mehrfamilienhaus, 6 Wohneinheiten
- Herstellungsbeginn: November 2023 (→ berechtigt für degressive AfA!)
- Fertigstellung: Oktober 2024
- Gebäude-Herstellungskosten: 1.200.000 €
- Grundstück: 300.000 € (getrennt bewertet)
Option A: Lineare AfA (§7 Abs. 4 EStG)
- AfA-Satz: 3 % (Bauantrag nach 31.12.2022)
- Jährliche AfA: 1.200.000 € × 3 % = 36.000 € (gleichbleibend)
- Steuerersparnis Jahr 1: 36.000 × 42 % = 15.120 €
Option B: Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Kumulierte AfA nach 10 Jahren:
- Linear: 36.000 × 10 = 360.000 €
- Degressiv: ca. 479.167 €
Vorteil Degressiv in 10 Jahren: ~119.167 € mehr AbschreibungSteuerersparnis-Plus (42 %): ca. 50.050 € in den ersten 10 Jahren (Barwert)
Optimale Strategie: Degressiv starten, dann wechseln zur linearen AfA, sobald die degressive AfA unter die lineare sinkt (nach ca. Jahr 17–18 bei 5 % vs. 3 %).
Beispiel 8: Immobilienbewertung optimiert die AfA-Basis
Ausgangslage
- Immobilie: Wohn-/Geschäftshaus in Frankfurt, Baujahr 1975
- Kaufpreis: 1.500.000 €
- Kaufnebenkosten: 90.000 €
Kaufpreisaufteilung nach BMF-Arbeitshilfe
Die BMF-Arbeitshilfe ergibt (aufgrund hoher Bodenrichtwerte in Frankfurt):
- Grundstücksanteil: 70 % = 1.050.000 €
- Gebäudeanteil: 30 % = 450.000 €
- AfA-Basis (inkl. Nebenkosten): 450.000 + 27.000 = 477.000 €
- Jährliche AfA (2 %): 9.540 €
Kaufpreisaufteilung nach Gutachten
Ein professionelles Wertgutachten ergibt eine marktgerechtere Aufteilung:
- Grundstücksanteil: 55 % = 825.000 €
- Gebäudeanteil: 45 % = 675.000 €
- AfA-Basis (inkl. Nebenkosten): 675.000 + 40.500 = 715.500 €
- Jährliche AfA (2 %): 14.310 €
Vergleich
Gesamtvorteil durch Gutachten: 237.840 € mehr AfA → ca. 100.000 € mehr Steuerersparnis über 50 Jahre.
Gutachtenkosten: 3.000–8.000 € einmalig → Amortisation im ersten Jahr.
Häufige Berechnungsfehler auf einen Blick
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Was ist der Unterschied zwischen AfA-Satz und AfA-Basis?
Der AfA-Satz ist der jährliche Prozentsatz (2 %, 2,5 % oder 3 %), der auf die AfA-Basis angewendet wird. Die AfA-Basis ist der abschreibungsfähige Gebäudewert – also Gebäudeanteil plus anteilige Kaufnebenkosten, aber ohne Grundstück. Beide Faktoren zusammen bestimmen die jährliche Abschreibung.
2. Wie berechne ich die Steuerersparnis durch die AfA?
Die Steuerersparnis ergibt sich aus: Jährliche AfA × persönlicher Grenzsteuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (Spitzensteuersatz ohne Solidaritätszuschlag) bringt jeder Euro AfA 42 Cent Steuerersparnis. Bei einem Grenzsteuersatz von 33 % entsprechend 33 Cent. Den eigenen Grenzsteuersatz ermitteln Sie mit einem Steuerberater oder einem Einkommensteuer-Rechner.
3. Kann ich die AfA erhöhen, wenn ich eine alte Immobilie kaufe und komplett saniere?
Ja, durch mehrere Hebel gleichzeitig: erstens erhöht eine Kernsanierung die AfA-Basis (Sanierungskosten werden hinzugerechnet), zweitens kann nach Sanierung eine neue (längere) Restnutzungsdauer argumentiert werden, drittens könnte nach einer umfassenden Sanierung der AfA-Satz neu berechnet werden. Lassen Sie sich von einem Gutachter beraten.
4. Lohnt sich ein Sachverständigengutachten für die Nutzungsdauer immer?
Es lohnt sich umso mehr, je höher der Gebäudewert und je größer der Unterschied zwischen gesetzlicher und tatsächlicher Nutzungsdauer ist. Als Faustregel: Bei einem Gebäudewert über 200.000 € und einer potenziell verkürzten Nutzungsdauer von 10+ Jahren rechnet sich das Gutachten fast immer innerhalb von 1–2 Jahren. Unsere Gutachter geben gerne eine erste Einschätzung.
5. Was passiert mit der AfA, wenn ich das Gebäude nach 10 Jahren verkaufe?
Die AfA endet mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Schlüsselübergabe). Der Käufer beginnt seine eigene AfA auf Basis des neuen Kaufpreises. Für Sie als Verkäufer gilt: Die bisher geltend gemachte AfA mindert Ihren steuerlichen Buchwert – bei einem Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§23 EStG) wird der Veräußerungsgewinn auf Basis des geminderten Buchwerts berechnet, was zu höherer Steuerlast führen kann.
Weiterführende Artikel auf AfAMax
Externe Quellen und weiterführende Literatur
_Alle Berechnungen in diesem Artikel dienen der Veranschaulichung und basieren auf vereinfachten Annahmen. Die tatsächliche steuerliche Situation hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Für verbindliche AfA-Berechnungen empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters. AfAMax bietet professionelle Immobilienbewertungen und die Vermittlung qualifizierter Gutachter an._
