Das Finanzamt erkennt Ihre Abschreibung nicht an – eine Situation, die viele Vermieter und Immobilieneigentümer kennen und fürchten. Ob bei der Kaufpreisaufteilung, der verkürzten Nutzungsdauer oder der Einordnung von Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: Die Finanzbehörden sind oft restriktiv.
Aber: Eine Ablehnung des Finanzamts ist kein endgültiges Urteil. Der Weg vom Einspruch bis zum Bundesfinanzhof bietet zahlreiche Möglichkeiten, sich erfolgreich zu wehren. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie systematisch vorgehen.
Warum lehnen Finanzämter die AfA ab?
Bevor Sie handeln, sollten Sie verstehen, warum das Finanzamt Ihre AfA nicht oder nicht vollständig anerkennt. Die häufigsten Ablehnungsgründe:
1. Kaufpreisaufteilung nicht anerkannt
Das Finanzamt akzeptiert die im Kaufvertrag vereinbarte oder von Ihnen vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück nicht. Es berechnet stattdessen einen niedrigeren Gebäudeanteil – und damit eine geringere AfA-Basis.
Typische Situation: In Hochpreisregionen wie München oder Hamburg weist die BMF-Arbeitshilfe einen hohen Grundstücksanteil aus. Steuerpflichtige, die auf Basis eines Gutachtens einen höheren Gebäudeanteil geltend machen, stoßen oft auf Widerstand.
Wie Sie die Kaufpreisaufteilung optimieren, lesen Sie in den Artikeln §7 Abs. 4 EStG erklärt und Bewertungsstichtag.
2. Verkürzte Nutzungsdauer nicht akzeptiert
Das Finanzamt akzeptiert den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG nicht – etwa weil es das vorgelegte Gutachten für nicht ausreichend hält.
Häufiger Grund: Das Finanzamt beruft sich auf zu hohe Anforderungen an das Gutachten oder lehnt die ImmoWertV-Methode pauschal ab. Nach dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 (Aufhebung des restriktiven 2023er Schreibens) und dem BFH-Urteil IX R 25/19 ist dies rechtlich nicht haltbar.
Mehr zu den BFH-Urteilen: BFH-Urteile zur Gebäude-AfA
3. Erhaltungsaufwand als Herstellungskosten eingestuft
Das Finanzamt behandelt Renovierungskosten, die Sie als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand geltend gemacht haben, als aktivierungspflichtige Herstellungskosten. Manchmal gilt auch das Gegenteil.
4. Anschaffungsnahe Herstellungskosten angenommen
Das Finanzamt meint, die 15 %-Grenze sei überschritten, und stuft Ihre Erhaltungsaufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein.
5. AfA-Satz falsch angesetzt
Das Finanzamt wendet einen anderen (niedrigeren) AfA-Satz an, weil es ein anderes Baujahr oder eine andere Gebäudekategorie annimmt.
Schritt 1: Den Steuerbescheid genau analysieren
Sobald Sie einen Steuerbescheid erhalten, der Ihre AfA nicht wie beantragt anerkennt, beginnen Sie mit einer gründlichen Analyse:
- Was genau wurde nicht anerkannt? Kaufpreisaufteilung, Nutzungsdauer, Einordnung von Aufwendungen?
- Was ist die Begründung des Finanzamts? Steht sie im Bescheid oder in einem Begleitschreiben?
- Wie hoch ist der finanzielle Schaden? (Jahres-AfA-Differenz × verbleibende Nutzungsdauer × Grenzsteuersatz)
- Gibt es Grundlage für einen Einspruch? Gesetz, BFH-Rechtsprechung, BMF-Schreiben?
Wichtig: Notieren Sie das Datum der Bekanntgabe des Steuerbescheids. Die Einspruchsfrist beginnt ab diesem Tag.
Schritt 2: Einspruch einlegen (§347 AO)
Der Einspruch ist der erste und wichtigste Schritt. Er ist kostenfrei und hemmt die Bestandskraft des Bescheids.
Frist: 1 Monat
Nach §355 AO beträgt die Einspruchsfrist einen Monat ab Bekanntgabe des Steuerbescheids. Als Bekanntgabetag gilt:
- Bei Zustellung mit einfachem Brief: Dritter Tag nach Aufgabe zur Post (Zugangsvermutung nach §122 Abs. 2 AO)
- Bei persönlicher Übergabe oder Zustellung: Übergabetag
Die Frist ist absolut – ein verspäteter Einspruch ist grundsätzlich unzulässig (Ausnahmen: unverschuldetes Versäumnis mit Wiedereinsetzungsantrag nach §110 AO).
Form: Schriftlich oder elektronisch
Der Einspruch muss in schriftlicher oder elektronisch übermittelter Form erfolgen (§357 AO). Möglich per:
- Schreiben per Post (Einschreiben empfohlen)
- Fax (mit Sendebestätigung)
- ELSTER (elektronisch)
- Persönliche Abgabe beim Finanzamt mit Empfangsbestätigung
Nicht ausreichend: Mündliche Einsprüche, E-Mails ohne qualifizierte elektronische Signatur (in der Regel nicht anerkannt).
Inhalt des Einspruchs
Ein Einspruch muss enthalten:
- Eindeutige Angabe, gegen welchen Steuerbescheid (Bescheiddatum, Steuernummer, Art der Steuer)
- Name und Adresse des Einspruchsführers
- Unterschrift
Muss nicht enthalten (kann nachgereicht werden):
Taktik: Legen Sie zunächst einen vorläufigen Einspruch ohne Begründung ein (um die Frist zu wahren), und kündigen Sie die Begründung schriftlich an. Das gibt Ihnen Zeit für die fundierte Ausarbeitung.
Muster: Vorläufiger Einspruch
Finanzamt [Name] [Adresse]
Betreff: Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid für [Jahr] vom [Datum], Steuernummer [Nr.]
Sehr geehrte Damen und Herren,
gegen den oben genannten Steuerbescheid lege ich hiermit fristgerecht Einspruch ein.
Die Begründung reiche ich gesondert nach.
Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift] [Name]
Schritt 3: Die Einspruchsbegründung ausarbeiten
Die Begründung ist der entscheidende Teil. Sie sollte:
Struktur einer guten Einspruchsbegründung
- Sachverhaltsdarstellung: Beschreibung des Gebäudes, der Anschaffungsumstände, der strittigen Maßnahmen
- Ihr Antrag: Konkret beziffern, was Sie begehren
- Beispiel: "Ich beantrage die Anerkennung einer AfA-Bemessungsgrundlage von 420.000 € statt 350.000 € und einer jährlichen AfA von 8.400 € statt 7.000 €."
- Rechtliche Begründung:
- Gesetzestexte (§7 Abs. 4 EStG, §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) - BFH-Urteile (besonders IX R 25/19 für verkürzte Nutzungsdauer) - BMF-Schreiben (aktueller Stand nach Aufhebung vom 01.12.2025)
- Beweismittel: Gutachten, Fotos, Rechnungen, Bauzustandsberichte, Sachverständigenaussagen
- Anlagen: Alle relevanten Dokumente als Anlage beifügen
Wichtige BFH-Argumente für häufige Streitfragen
Bei Ablehnung der verkürzten Nutzungsdauer:
"Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschieden, dass der Steuerpflichtige zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jede im Einzelfall geeignete Methode verwenden kann. Eine Pflicht zur Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen besteht nach der Rechtsprechung des BFH nicht. Das BMF hat das Schreiben vom 22.02.2023, das strengere Anforderungen stellte, mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben."
Bei Ablehnung der Kaufpreisaufteilung:
"Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist nach ständiger BFH-Rechtsprechung kein verbindliches Instrument. Eine abweichende Kaufpreisaufteilung auf Basis eines Sachverständigengutachtens ist anzuerkennen, soweit sie die wirtschaftliche Realität nicht grundlegend verfehlt. Das beigefügte Gutachten [Anlage X] weist einen Gebäudeanteil von [Y] % nach."
Schritt 4: Aussetzung der Vollziehung (AdV) beantragen
Parallel zum Einspruch sollten Sie bei strittigen Steuernachzahlungen die Aussetzung der Vollziehung (AdV) nach §361 AO beantragen. Das verhindert, dass Sie während des laufenden Einspruchsverfahrens den strittigen Betrag zahlen müssen.
Voraussetzungen für die AdV
Die AdV wird gewährt, wenn:
- Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Steuerbescheids bestehen (dies ist bei Streit um AfA-Fragen häufig der Fall, wenn aktuelle BFH-Rechtsprechung auf Ihrer Seite steht), ODER
- Die sofortige Vollziehung eine unbillige Härte darstellen würde
So stellen Sie den AdV-Antrag
- Mit dem Einspruch zusammen oder separat stellen
- Begründen Sie, warum ernstliche Zweifel bestehen (BFH-Rechtsprechung zitieren)
- Das Finanzamt entscheidet in der Regel innerhalb weniger Wochen
- Bei Ablehnung: AdV beim zuständigen Finanzgericht beantragen (§69 FGO)
Schritt 5: Das Einspruchsverfahren – was passiert als nächstes?
Nach Eingang des Einspruchs prüft das Finanzamt den Fall erneut. Es gibt drei mögliche Ausgänge:
a) Abhilfe (vollständige Stattgabe)
Das Finanzamt gibt Ihnen vollständig recht und ändert den Bescheid entsprechend. Erledigt, keine weiteren Schritte nötig.
b) Teilweise Abhilfe
Das Finanzamt gibt teilweise nach. Sie entscheiden dann, ob Sie mit dem Kompromiss zufrieden sind oder weiterhin klagen.
c) Einspruchsentscheidung mit Ablehnung
Das Finanzamt bleibt bei seiner Position und erlässt eine förmliche Einspruchsentscheidung. Diese ist die Voraussetzung für eine Klage beim Finanzgericht.
Dauer des Einspruchsverfahrens: In der Regel 3–12 Monate, in komplexen Fällen auch länger. Das Finanzamt hat grundsätzlich kein gesetzliches Zieldatum.
Schritt 6: Klage beim Finanzgericht (§40 FGO)
Wenn der Einspruch abgelehnt wird, können Sie Klage beim zuständigen Finanzgericht (FG) erheben.
Frist: 1 Monat nach Einspruchsentscheidung
Die Klagefrist beträgt nach §47 Abs. 1 FGO einen Monat ab Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung. Diese Frist ist absolut.
Das Finanzgerichtsverfahren
- Klageschrift einreichen: Beschreibung des Sachverhalts, Antrag, Begründung
- Schriftlicher Schriftwechsel: Gericht, Kläger und Finanzamt tauschen Schriftsätze aus
- Ggf. mündliche Verhandlung: Nicht immer, aber möglich – hier können Sachverständige befragt werden
- Urteil: Das Finanzgericht urteilt schriftlich
Dauer: Durchschnittlich 18–36 Monate, in komplizierten Fällen bis zu 4 Jahre.
Kosten: Gerichtsgebühren (abhängig vom Streitwert), ggf. Anwaltskosten (Rechtsanwalt oder Steuerberater). Bei Obsiegen: Finanzamt trägt die Kosten.
Sachverständigengutachten vor Gericht
Im Finanzgerichtsverfahren können Sie Sachverständigengutachten als Beweismittel vorlegen. Das Gericht kann auch selbst einen Sachverständigen beauftragen. Für Streitigkeiten um die Nutzungsdauer oder Kaufpreisaufteilung ist ein qualifiziertes Gutachten daher besonders wertvoll.
Schritt 7: Revision zum Bundesfinanzhof (BFH)
Wenn das Finanzgericht zu Ihren Ungunsten entscheidet, haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit der Revision zum Bundesfinanzhof (BFH).
Zulassungsvoraussetzungen (§115 FGO)
Die Revision ist nur zulässig, wenn:
- Die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat
- Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des BFH erfordert
- Ein schwerer Verfahrensfehler vorliegt
Das Finanzgericht entscheidet, ob es die Revision zulässt. Lässt es sie nicht zu, kann eine Nichtzulassungsbeschwerde erhoben werden.
Dauer und Kosten
- Verfahrensdauer BFH: 2–3 Jahre
- Gesamtdauer Einspruch bis BFH: 5–8 Jahre
- Kosten: Erheblich (Anwalt vor dem BFH Pflicht: Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Rechtsanwalt)
Praxishinweis: Die BFH-Revision lohnt sich bei hohen Streitwerten und klarer Rechtslage zugunsten des Klägers. Aktuelle BFH-Urteile wie IX R 25/19 zeigen, dass der BFH häufig zugunsten der Steuerpflichtigen entscheidet.
Ruhen des Verfahrens: Wenn andere Fälle entschieden werden
Eine oft unterschätzte Möglichkeit: Wenn zum strittigen Thema ein Musterverfahren vor dem BFH oder einem Finanzgericht anhängig ist, können Sie beantragen, dass Ihr Einspruchsverfahren ruht (§363 AO).
Das Finanzamt muss dem Ruhen zustimmen – oft tut es das, wenn es selbst auf die BFH-Entscheidung warten will. Vorteil: Sie müssen nicht sofort klagen, profitieren aber automatisch von einem positiven Musterurteil.
Ob in Ihrem strittigen Bereich aktuelle BFH-Verfahren anhängig sind, erfahren Sie über unseren Blog mit aktuellen Steuerrechts-Updates.
Kosten-Nutzen-Analyse: Wann lohnt sich ein Einspruch?
Bevor Sie in einen langen Steuerstreit einsteigen, sollte eine nüchterne Kalkulation stehen. Unsere Praxisbeispiele zeigen, wie groß die finanziellen Unterschiede je nach AfA-Strategie sein können – und welcher Weg sich lohnt:
Rechenbeispiel
- Strittiger AfA-Betrag: 5.000 € pro Jahr (z. B. unterschied zwischen 10.000 € und 15.000 € AfA)
- Verbleibende Nutzungsdauer: 25 Jahre
- Gesamter Steuervorteil bei Obsiegen: 5.000 € × 25 Jahre × 42 % Grenzsteuersatz = 52.500 €
- Kosten: Gutachten 3.000 €, Steuerberater 2.000 € → Insgesamt ca. 5.000 €
- Nettovorteil bei Obsiegen: 47.500 €
Bei solchen Zahlen ist ein Einspruch klar wirtschaftlich sinnvoll.
Wann eher nicht?
- Strittiger Betrag unter 2.000 € gesamt
- Eindeutige Rechtslage gegen den Steuerpflichtigen
- Sehr kurze verbleibende Nutzungsdauer
Praktische Tipps für einen erfolgreichen Einspruch
Tipp 1: Sofort handeln Die Monatsfrist ist absolut. Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die relevanten BMF-Schreiben und aktuellen AfA-Sätze, bevor Sie die Begründung ausarbeiten. Legen Sie im Zweifel zunächst einen formlosen Einspruch ohne Begründung ein und arbeiten Sie die Begründung danach aus.
Tipp 2: Gutachten als Druckpunkt Ein fundiertes Sachverständigengutachten erhöht die Chancen im Einspruchsverfahren erheblich. Finanzämter geben erfahrungsgemäß eher nach, wenn ein professionelles Gutachten vorliegt. Unsere Gutachter erstellen AfA-relevante Bewertungen.
Tipp 3: BFH-Urteile konkret zitieren Nennen Sie das Aktenzeichen, das Datum und die Kernaussage relevanter BFH-Urteile. Allgemeine Verweise genügen nicht.
Tipp 4: AdV beantragen Beantragen Sie immer gleichzeitig die Aussetzung der Vollziehung, wenn Sie eine Nachzahlung riskieren. Das kostet nichts und verhindert Liquiditätsprobleme.
Tipp 5: Professionelle Unterstützung Bei komplexen Fällen (Kaufpreisaufteilung, verkürzte Nutzungsdauer) empfiehlt sich ein auf Immobiliensteuerrecht spezialisierter Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Tipp 6: Auf Musterverfahren warten Wenn ein ähnlicher Fall vor dem BFH liegt, beantragen Sie das Ruhen Ihres Einspruchs. Dann profitieren Sie von einem positiven Urteil ohne eigenes Klageverfahren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Wie lange habe ich Zeit, um Einspruch einzulegen?
Einen Monat ab Bekanntgabe des Steuerbescheids (§355 AO). Als Bekanntgabe gilt bei einfachem Brief der dritte Tag nach Poststempel. Nach Ablauf dieser Frist wird der Bescheid bestandskräftig und kann (von wenigen Ausnahmen abgesehen) nicht mehr angefochten werden.
2. Muss der Einspruch begründet werden?
Nein, nicht innerhalb der Monatsfrist. Sie können zunächst einen unbegründeten Einspruch einlegen und die Begründung nachreichen. Das Finanzamt wird in der Regel eine Frist von 4–6 Wochen setzen, innerhalb derer Sie die Begründung vorlegen müssen.
3. Kostet ein Einspruch Geld?
Der Einspruch selbst ist gebührenfrei. Wenn Sie einen Steuerberater oder Rechtsanwalt beauftragen, entstehen natürlich deren Honorare. Im Klageverfahren fallen Gerichtsgebühren an; bei einer Klage beim BFH ist anwaltliche Vertretung Pflicht.
4. Was passiert, wenn ich im Einspruchsverfahren schlechter dastehe als vorher?
Das Finanzamt kann im Einspruchsverfahren grundsätzlich Verböserung betreiben – also den Bescheid zu Ihren Ungunsten ändern. Es muss Sie aber vorher darauf hinweisen und Ihnen die Möglichkeit geben, den Einspruch zurückzunehmen (§367 Abs. 2 AO). Dieses Risiko ist in der Praxis selten, sollte aber bedacht werden.
5. Kann ich auch nach mehreren Jahren noch gegen eine AfA-Ablehnung vorgehen?
Bestandskräftige Bescheide (Einspruchsfrist verstrichen) können nur noch unter engen Voraussetzungen geändert werden – etwa bei einem Verfahrensfehler, einem rückwirkenden Ereignis (§175 AO) oder wenn der Bescheid unter Vorbehalt der Nachprüfung erging. Im Regelfall ist die einmonatige Einspruchsfrist entscheidend. Handeln Sie daher sofort.
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Externe Quellen und weiterführende Literatur
_Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung oder Rechtsberatung. Bei einer konkreten Ablehnung empfehlen wir die sofortige Konsultation eines auf Steuerrecht spezialisierten Beraters. AfAMax bietet professionelle Immobilienbewertungen und die Vermittlung qualifizierter Gutachter an._
